Eigenheim

In diesen 10 Schritten wird dein Eigenheim von der größten Ausgabe deines Lebens zu deiner Altersvorsorge

„Ein Eigenheim ist immer eine gute Geldanlage: Das kann man anfassen. Da sieht man, was man hat!“ Bestimmt hast auch du diesen oder einen ähnlichen Satz schon einmal gehört. Denn in Deutschland herrscht die weit verbreitete Meinung, dass eine Immobilie immer eine sinnvolle Geldanlage für junge Familien darstellt.

Aber stimmt das wirklich? Leider bringt uns in der Regel ein selbst genutztes Eigenheim unser Leben lang überhaupt kein Geld ein, sondern kostet uns – im Gegenteil – ein Vermögen. Wie du es trotzdem schaffen kannst, dass ein Eigenheim sich finanziell lohnt, erfährst du im folgenden Artikel. Diese10 Punkte zeigen dir, worauf du konkret achten musst, damit dein Haus zu (d)einer Altersvorsorge wird:

1. Dein Haus nimmt über einen längeren Zeitraum an Wert zu

Altersvorsorge

Der Kauf einer Immobilie will gut überlegt sein. Mit dieser Checkliste kannst du im Voraus abwägen, ob dein Traumhaus oder deine Traumwohnung wirklich die (finanziell) richtige Wahl ist. Denn folgende Faktoren wirken sich auf die Wertsteigerung deines Hauses in den nächsten Jahren aus. Je höher diese ist, desto gelassener kannst du in die Zukunft blicken.

  • Die Immobilie steht in einer guten Lage in der Nähe eines Wirtschaftsstandorts und das bleibt die nächsten Jahre wahrscheinlich auch so.
  • Gute Anbindungen an das öffentliche Nah- und Fernverkehrssystem sind vorhanden oder in Planung.
  • Die Nachfrage nach Wohnraum in der Umgebung ist höher oder wird in naher Zukunft voraussichtlich höher sein als das Angebot an Wohnraum.

Denn wenn die Nachfrage nach Immobilien größer ist als das Angebot, führt das unweigerlich dazu, dass die Preise steigen. Ob das für dein Gebiet zutrifft, siehst du nicht nur an der bisherigen Preisentwicklung, sondern z. B. auch daran, dass viele Menschen in deiner Umgebung Wohnraum suchen.

  • Die Wohnlage ist beliebt: Es gibt eine Universität, eine große Klinik oder zukunftsträchtige Industrie in der Nähe.
  • Du kennst die Bebauungspläne der Umgebung für die nächsten Jahre und erwartest, dass sich die Entwicklung auf den Wert deiner Immobilie positiv auswirkt.
  • Die direkte Nachbarschaft bietet ein attraktives Wohnviertel oder befindet sich gerade im vielversprechenden Aufbau. Dabei hast du auch geprüft, dass in naher Zukunft keine Umgehungsstraßen, Flughäfen, Mülldeponien oder Kläranlagen in unmittelbarer Nähe gebaut werden.
  1. Kostenfaktoren beim Eigenheim niedrig halten

Eigenheim verschönern

Eine eigene Immobilie bietet Komfort: Endlich kannst du dein Zuhause ganz nach deinen Bedürfnissen gestalten oder nach deinem Geschmack verändern und musst nie mehr beim Vermieter um Erlaubnis bitten. Diese Vorteile gehen aber auch mit einem Preis einher. Denn Renovierungsarbeiten und immer wieder neue Einrichtungen für Haus, Wohnung oder Garten kosten, über die komplette Lebenszeit betrachtet, ein Vermögen.

Um solche Ausgaben möglichst gering zu halten, solltest du dir bewusst machen, dass sie zu den reinen Konsumausgaben gehören. Was bedeutet Konsum? Konsum ist alles, wofür du Geld ausgibst, ohne dass es dir Cashflow zurückbringt. Ob Küchengeräte, Fliesen oder Möbel: Sie alle kosten Geld und bringen dir weder heute noch in Zukunft einen Zahlungszufluss. Damit stellen sie reine Konsumausgaben dar und unterscheiden sich grundlegend von Investitionen!

Eine Investition dagegen bringt dir entweder regelmäßig oder aber einmalig Geld ein, und zwar im Idealfall mehr als die ursprüngliche Höhe der Investitionskosten. Bei einer Investition mit positiver Rendite bekommst du also kurz-, mittel- oder langfristig mehr als den investierten Betrag zurück.

Du hast den Unterschied zwischen Konsum und Investitionen verstanden und willst wissen, was du konkret tun kannst, um deine Ausgaben für Konsumgegenstände niedrig zu halten? Um dein Wissen in deine alltäglichen Entscheidungen einfließen zu lassen, helfen zwei kleine Tipps:

  • Nimm keine Kredite für Einrichtungsgegenstände wie ein neues Sofa auf.
  • Hinterfrage die ständigen Werbe- und Sirenengesänge der fortwährenden Verschönerung deines Heims mit Deko, Gartenmöbeln oder Lampen.

Deine Konsumausgaben bewusst zu steuern bedeutet aber nicht nur Verzicht. Du kannst dein Haus kostengünstig einrichten, indem du gebrauchte Einrichtungsgegenstände kaufst, in deinem Bekannten- oder Familienkreis nach ausrangierten Möbeln fragst oder sie mit anderen tauschst. Neben Flohmärkten und Kleinanzeigen in regionalen Zeitungen findest du auch online einen wahren Angebotsschatz. Ebay Kleinanzeigen und Quoka sind zwei der großen Plattformen für solche Schnäppchen.

Um Möglichkeiten wie diese ganz auszuschöpfen, brauchst du vielleicht etwas Geduld. Aber sie wird sich lohnen! Denn alles sofort einzurichten kostet viel mehr Geld, als geduldig auf Verschenke- und Tauschangebote zu warten.

Ich selbst wohne mit meiner Familie schon seit 2 Jahren in unserem neuen Haus. Dabei hören wir von Bekannten ab und zu Vorbehalte wie: „Das könnt ihr so nicht lassen! Das ist doch so noch gar nicht richtig fertig.“ Doch wir haben uns entschieden einige Sachen am Haus so unfertig zu lassen, bis wir etwas passendes Günstiges gefunden haben. Hauptsache, wir können heute gemütlich wohnen. Einzelheiten und kleinere Verbesserungen haben Zeit.

Mach dir also keinen Druck beim Fertigstellen deines Hauses oder deiner Wohnung. Richtig fertig wird dein Zuhause sowieso nie sein. Wie das ganze Leben ist auch die Einrichtung ein Prozess. Der Irrglaube, alles müsse immer sofort perfekt sein, kann dich teuer zu stehen kommen. Dein Haus oder deine Wohnung um jeden Preis verbessern zu wollen, ist einer der größten Kostenfaktoren, die verhindern, dass deine Immobilie zu einer rentablen Altersvorsorge wird.

  1. Den günstigsten Kredit für dein Eigenheim wählen

Eigenheim zahlen

Die meisten Häuslebauer und Immobilienkäufer finanzieren ihr Eigenheim über einen Kredit bei einer Haus- oder Landesbank – mit nur geringem Eigenkapital. Damit die Bank dir einen Kredit gewährt, versichert sie sich in der Regel nicht nur, dass du ihn wieder zurückzahlen kannst, sondern erhebt auch Zinsen. Viele Menschen unterschätzen diese Zinszahlungen aber extrem! Hast du gewusst, dass bis zur Abzahlung des Kredits über die komplette Laufzeit oft mehrere Hunderttausend Euro (!) Zinsen gezahlt werden müssen?

Besonders zwei Faktoren entscheiden darüber, wie viel Zinsen du insgesamt aufbringen musst:

  1. Je höher der Zinssatz, desto höhere Zinszahlungen werden fällig.
  2. Umso länger der Kredit läuft, desto höhere Zinsen fallen an.

Was kannst du tun, um die Zinszahlungen so gering wie möglich zu halten?

  • Du hast den Zinseszinseffekt verstanden und berechnest den Zinseszinsbetrag über die vollständige Laufzeit bzw. lässt ihn dir von deiner Bank berechnen. Damit hast du den vollen Überblick!
  • Du bringst so viel Eigenkapital wie möglich ein, um den Kreditzinssatz zu verringern.
  • Du nutzt die Sondertilgungsmöglichkeiten maximal aus
  • Du besorgst dir den günstigsten Zinssatz, den du bekommen kannst (z. B. bei der L-Bank in Baden-Württemberg: Zinssatz 0 % – Stand 8/2019). Denn auch nur minimale Zinssatzunterschiede machen durch den Zinseszinseffekt aufgrund der sehr langen Laufzeit einen großen Betrag aus.
  1. Kreditraten mit der Miete vergleichen

Eigenheim mit Familie

In Zeiten von immer weiter steigenden Mieten können die monatlichen Ausgaben schnell über ein Drittel des Einkommens auffressen. Ob sich ein Haus- oder Wohnungskauf für dich lohnt, hängt deshalb auch vom aktuellen Mietspiegel in deiner Region ab. Wenn deine Zinszahlungen etwa gleich hoch oder sogar niedriger sind als die gesparte Miete einer Vergleichsimmobilie, dann könnte sich der Hauskauf lohnen. Aber Vorsicht: Vergiss nicht die Kaufnebenkosten (berechnet auf die komplette Finanzierungszeit deiner Immobilie)!

Zinszahlungen kompletter Kredit + Kaufnebenkosten des Eigenheims = Miete einer vergleichbaren Immobilie

Um die Finanzierung eines Hauses mit der Miete vergleichen zu können, solltest du eine Immobilie zum Mieten in einer ähnlichen Lage und Größe finden. Außerdem solltest du die gesamte Kreditlaufzeit beachten! Wenn ihr euer Haus 30 Jahre finanziert, aber wahrscheinlich nach 20 Jahren eure Kinder ausziehen und ihr in eine kleinere Wohnung ziehen würdet, schlägt sich dies auf die Berechnung der Gesamtmiete nieder.

  1. Die Renovierungskosten einer eigenen Immobilie nicht unterschätzen

Eigenheim renovieren

Endlich habt ihr eure Immobilie ganz finanziert und lebt kostenlos in eurem Traumhaus. Oder doch nicht? Was für viele eine märchenhafte Vorstellung für das Leben im Alter bedeutet, ist leider genau das: ein Märchen. Auch wenn der Kredit abbezahlt ist, fallen im Eigenheim Kosten an, die sich nicht vermeiden lassen. Zwar ist das Wohnen mietfrei – aber wer finanziert die neue Heizung, das neue Dach oder die neue Küche? Renovierungskosten nach 15, 20 oder 30 Jahren werden häufig unterschätzt.

Immobilien bleiben, auch wenn sie finanziert sind, in der Regel Konsumausgaben. Nur in den seltensten Fällen bedeuten sie eine Investitionsmöglichkeit, denn Investitionen bringen einen positiven Cashflow. Eine Konsumausgabe dagegen kostet Geld und bringt kein Geld ein.

Deine Immobilie wird lediglich zur Investition, wenn du sie

  • gewinnbringend vermietest oder
  • mit Gewinn wieder verkaufst.

Besonders beim ganz individuellen Traumhaus dürften beide Fälle eher selten vorkommen. Und selbst wenn du es verkaufen willst, hat das einige Tücken, wie der nächste Punkt klarmacht.

  1. Den Inflationseffekt bedenken

Eigenheim verkaufen

Viele Familien glauben, dass Immobilien nicht an Wert verlieren, sondern im Gegenteil ganz automatisch immer wertvoller werden. Meist fußt dieser Irrglaube auf einem einfachen Missverständnis: Die Inflation wird mit einer Wertsteigerung verwechselt.

Wenn du den zukünftigen Wert deines Hauses für einen Verkauf bewerten möchtest, dann solltest du immer den Inflationswert herausrechnen. Das folgende Beispiel macht deutlich, wie schnell unser Geld an Wert verlieren kann:

Kaufpreis im Jahr 1990: 300.000 €
Angenommene Inflation: 2,3 %
Verkaufspreis im Jahr 2020: 600.000 €

Nach 30 Jahren ist unser Geld aufgrund der Inflation nur noch ungefähr die Hälfte wert. Selbst wenn dein Haus also für den doppelten Preis verkauft werden könnte, ist sein Wert noch um keinen (inflationsbereinigten) Cent gestiegen.

Erst über 600.000 € liegt in unserem Beispiel tatsächlich ein Wertzuwachs vor. Alles darunter ist der Inflation geschuldet.

  1. In einen Bausachverständigen investieren

Eigenheim Sachverständiger

Wie viel Wert einer Immobilie zukommt, hängt von vielen Faktoren wie Lage, Größe, Alter, Ausstattung etc. ab. Einer dieser Faktoren ist jedoch im wahrsten Sinne des Wortes fundamental und kann dich teuer zu stehen kommen: die Bausubstanz. Falls es dort Mängel gibt, hat das erhebliche Auswirkungen auf den Marktwert der Immobilie.

Da die wenigsten von uns Profis in Sachen Statik, Wärmebrücken und Co. sind, solltest du unbedingt einen Bausachverständigen um Rat fragen. Stellt der Fachmann oder die Fachfrau (kleinere) Mängel fest, bedeutet das nicht unbedingt, dass du vom Kauf absehen solltest. Allerdings sollte sich eine suboptimale Bausubstanz in einem günstigen Kaufpreis widerspiegeln.

Natürlich kostet auch die Beauftragung Geld. Da dir das Urteil des Sachverständigen aber hilft, kein Geld zum (undichten) Fenster hinauszuwerfen, ist er immer eine gute Investition.

  1. Den Hauskredit zum Sparschwein machen

Sparen mit dem Eigenheim

Eigentümer von Immobilien sind im Alter vermögender als Menschen, die ihr Leben lang zur Miete wohnen. Wie kann das sein – trotz hoher Raten, Zinseszinseffekt und nötiger Instandhaltungen?

Wenn du ein Haus oder eine Wohnung kaufst, sparst du dir nicht nur die monatliche Miete. Du bist auch gezwungen, regelmäßig Geld in deine eigene Immobilie zu stecken. Damit wirkt der Hauskredit wie ein Sparschwein – und zwar wie eines, dem du nicht nur das übrige Geburtstagsgeld zu fressen gibst, sondern in das du jeden Monat eine hohe Rate stecken musst.

Statt jedes Jahr auf die Malediven zu reisen oder Luxusgüter zu konsumieren, müssen Eigenheimbesitzer oft sparen. Ihre Vermögen fließt vor allem in ihre Immobilie. Das führt zu einem höheren Sparbetrag, als der durchschnittliche Mieter erreicht.

„Immobilienbesitzer sind meistens im Alter vermögender, weil sie sich früher dem Sparzwang unterworfen haben und Konsumverzicht übten, aber nicht unbedingt weil die Immobilieninvestition so rentabel war.“ (Gerd Kommer, Die Buy-and-Hold Bibel*)

Die festgelegte Höhe der Raten bedeutet für jede Familie einen Drahtseilakt. Doch wenn dein Haus tatsächlich zur Altersvorsorge werden soll und nicht nur eine Konsumausgabe, solltest du versuchen, den Kredit so schnell wie möglich zurückzuzahlen.

  1. Langfristig planen

Langfristiger Zweck eines Eigenheims

Ob als Kind, während der Ausbildung, als Paar oder als (Groß-)Familie – unsere Bedürfnisse und Ansprüche an unser Zuhause wandeln sich mit der Zeit. Besonders, wie viel Platz wir brauchen und wollen, ändert sich je nach Lebensphase. Oft wird im Alter weniger Platz benötigt, z. B. weil kein Büro mehr nötig ist oder weil die Kinder schon ausgezogen sind. Vielleicht werden einige Räume auch eher als Last empfunden, da sie nicht mehr benutzt, aber weiterhin beheizt und geputzt werden müssen.

Trotzdem wollen viele nicht aus ihren lieb gewonnenen eigenen vier Wänden ausziehen. Schließlich stecken Erinnerungen mehrerer Jahrzehnte darin. Und vielleicht befindet sich auch die nächste Generation schon in einer neuen Lebensphase und würde gerne wieder mit einem neuen Partner oder einer Partnerin einziehen?

Um flexibel reagieren zu können und das Zuhause nicht verkaufen zu müssen, bietet es sich schon bei der Planung bzw. beim Kauf an, verschiedene Szenarien zu durchdenken. Das spart später Nerven und Geld. Wenn das Haus verschiedene Eingänge hat oder sich die Immobilie leicht in kleinere Wohneinheiten aufteilen lässt, kann es schnell und unkompliziert vermietet werden.

Aber denk daran: Du musst trotzdem die Instandhaltungskosten tragen.

  1. Größer, weiter, besser?

Unnötig großes Eigenheim

Wir alle kennen die Geschichten von früher, als es ganz normal war, mit 3 Geschwistern ein Zimmer zu teilen. Das Leben fand zu großen Teilen draußen statt: nicht nur für die Kinder zum Toben, sondern auch auf dem Feld oder im Garten, um z. B. Kartoffeln, Bohnen oder Himbeeren anzupflanzen.

Was früher in erster Linie praktisch sein musste, muss heute vor allem schön (und groß) sein. Und zwar drinnen wie draußen. Große, offene Räume sollen Platz für das eigene Heimkino, die großzügige Kücheninsel oder den schicken Korbstuhl bieten. Der Garten dient nicht mehr der Ernährung, sondern soll genug Fläche für das Trampolin, einen Pool und Liegestühle haben. Dagegen spricht natürlich nichts – wenn du es dir leisten kannst. Denn je größer das Grundstück, desto höher der Kaufpreis. Willst du dein Haus auch als Altersvorsorge kaufen/bauen, kannst du hier entscheidend sparen.

Prüfe mit dieser kurzen Checkliste, ob deine Traumimmobilie die richtige Größe hat:

  • Kann und will ich die Wohnfläche sauber halten?
  • Kann und will ich mir die Heiz- und Nebenkosten leisten?
  • Habe ich die Renovierungs- und Sanierungskosten im Blick, die später anfallen?
  • Bin ich bereit, einen Garten in dieser Größe zu pflegen?

Du hast Haus und Grundstück bereits so klein wie möglich ausgesucht und es erfüllt dennoch die Bedürfnisse deiner Familie? Glückwunsch, dann bist du wieder einen Schritt weiter, um dein Haus als Altersvorsorge zu nutzen.

 

Hat dir der Artikel weitergeholfen, um dein (zukünftiges) Eigenheim zur Altersvorsorge zu machen? Und was ist dir bei deinem neuen Zuhause besonders wichtig?

Ich habe dir alle wichtigen Punkte zur Immobilie als Altersvorsorge zusammengefasst. Lade dir HIER die Liste zum Abhaken herunter:

 

5 Kommentare

  1. Christoph 30. August 2019 um 17:09 Uhr - Antworten

    Super zusammengefasst. Leider wollen das die wenigsten Eigenheimbesitzer(-finanzierer) wahrhaben. Ich vermute, da sie es als Kritik an Ihren Entscheidungen verstehen. Wir haben jahrelang billigst zu zweit in stadtnaher, autoloser Miete gewohnt, als Doppelverdiener mit am Ende sechsstelligem Einkommen (Ingenieur und Management im Banksektor). Da wird man fragend und teilweise mit Mitleid angeschaut, wenn man mit Öffis und Fahrrad ins Büro kommt, während die Kollegin in geleaster S Klasse vorfährt (das geleaste Jobradl steht im Keller, da der Arbeitsweg zu lang ist und die Region zu teuer zum Wohnen). Nun haben wir nach langer Suche ein Haus (Stadtkreis in B&W) günstig gekauft, komplett aus Eigenkapital. vergleichbare Nachbarshäuser haben sich aufgrund optischer Gründe für 200tEuro mehr verkaufen lassen. Handwerker sind kaum verfügbar, wir können aber fast alles selbst machen. Dauert ein bisschen länger, ist aber bei einem 25Jahre jungen Haus auch Meckern auf hohen Niveau. Andere meinen wir hätten natürlich geerbt,dabei habe ich alle meine Rechnungen seit Anfang des Studiums mit Nebeneinkünften selbst bezahlt. Wir haben viel Freizeit, mit dem Fahrrad sind nur es 15Minuten ins Büro. Wir nehmen die Elternzeit in Anspruch, auch die unbezahlte Zeit. Für unsere Ausgaben würde es reichen, wenn eine Person Teilzeit arbeiten würde. Wir halten die Augen auf für eine passendere Wohnung für die Zeit zu zweit in ~20 Jahren. Suchkriterien wie beschrieben im Artikel. Grüsse

    • Babett Gruen 8. Januar 2020 um 15:00 Uhr - Antworten

      Lieber Christoph, danke für dein Lob und den Einblick in eure Entscheidungen. Hört sich spannend an!
      Dass das Einkommen steigt und die Ausgaben dabei klein bleiben, das ist erfahrungsgemäß ja gar nicht so einfach. 🙂
      Viele Grüße zu euch!

  2. Janina 19. April 2020 um 16:24 Uhr - Antworten

    Ein sehr informativer Blogbeitrag! In der Tat wird das Eigenheim häufig mit einer Investition verwechselt – denn tatsächlich ist es wie du schreibst eine Ausgabe. Ich wünsche weiterhin viel Erfolg mit diesem Blog und schöne Grüße aus Karlsruhe!

    • Babett Gruen 14. Mai 2020 um 10:51 Uhr - Antworten

      Liebe Janina, herzlichen Dank! Viele Grüße zurück nach Karlsruhe 🙂

  3. Paul Guhicuda 21. August 2020 um 22:46 Uhr - Antworten

    Ich finde Immobilien spannend, aber habe nicht die Zeit für die Verwaltung etc.

    Deshalb finde ich Immobilien ETFs (siehe https://etfs24.de/immobilien-etf/) eine praktische Alternative. Diese ETFs bilden REITs ab die einen Großteil ihrer Einnahmen ausschütten müssen. Durch Corona kamen die gerade unter die Räder, vielleicht eine Einstiegschance …

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