Eigenheim

In diesen 10 Schritten wird dein Eigenheim von der größten Ausgabe deines Lebens zu deiner Altersvorsorge

„Ein Eigenheim ist immer eine gute Geldanlage: Das kann man anfassen. Da sieht man, was man hat!“

Bestimmt hast auch du diesen oder einen ähnlichen Satz schon einmal gehört. Denn in Deutschland herrscht die weit verbreitete Meinung, dass eine Immobilie immer eine sinnvolle Geldanlage für junge Familien darstellt. 

Aber stimmt das wirklich?

Leider bringt uns in der Regel ein selbst genutztes Eigenheim unser Leben lang überhaupt kein Geld ein, sondern kostet uns – im Gegenteil- ein Vermögen.

Wie du es trotzdem schaffen kannst, dass ein Eigenheim sich finanziell lohnt, erfährst du im folgenden Artikel. Diese 10 Punkte zeigen dir, worauf du konkret achten musst, damit dein Haus zu (d)einer Altersvorsorge wird: 

1. Dein Haus nimmt über einen längeren Zeitraum an Wert zuAltersvorsorge

Der Kauf einer Immobilie will gut überlegt sein. Mit dieser Checkliste kannst du im Voraus abwägen, ob dein Traumhaus wirklich finanziell die richtige Wahl ist. 

Denn folgende Faktoren wirken sich auf die Wertsteigerung deines Hauses in den nächsten Jahren aus. Je höher diese ist, desto gelassener kannst du in die Zukunft blicken:

  • Die Immobilie steht in einer guten Lage in der Nähe eines Wirtschaftsstandorts und das bleibt die nächsten Jahre wahrscheinlich auch so.
  • Gute Anbindungen an das öffentliche Nah- und Fernverkehrssystem sind vorhanden oder in Planung?
  • Die Nachfrage nach Wohnraum in der Umgebung ist höher oder wird in naher Zukunft höher sein als das Angebot an Wohnraum. Denn wenn die Nachfrage nach Immobilien größer ist als das Angebot, führt das unweigerlich dazu, dass die Preise steigen.
    Ob das für dein Gebiet zutrifft, siehst du nicht nur an der bisherigen Preisentwicklung, sondern zum Beispiel auch daran, dass viele Menschen in deiner Umgebung Wohnraum suchen.
  • Die Wohnlage ist beliebt: Es gibt eine Universität, eine große Klinik oder zukunftsträchtige Industrie in der Nähe?
  • Du kennst die Bebauungspläne der Umgebung für die nächsten Jahre und erwartest, dass sich die Entwicklung auf den Wert deiner Immobilie positiv auswirkt.
  • Die direkte Nachbarschaft bietet ein attraktives Wohnviertel oder befindet sich gerade im vielversprechenden Aufbau.
    Dabei hast du geprüft, dass in naher Zukunft keine Umgehungsstraßen, Flughäfen, Mülldeponien oder Kläranlagen in unmittelbarer Nähe gebaut werden.

Ich habe dir alle Punkte aus meinem Artikel in einer Checkliste zum Abhaken zusammengefasst.

Kurz. Knackig. Hilfreich.

Hier kannst du sie dir herunterladen:

2. Die Kostenfaktoren beim Eigenheim niedrig halten

Eigenheim verschönern

Eine eigene Immobilie bietet Komfort: Endlich hast du genug Platz, kannst ihn ganz nach deinen Bedürfnissen gestalten oder nach deinem Geschmack verändern und musst nie wieder beim Vermieter um Erlaubnis bitten.
Diese Vorteile gehen aber auch mit einem Preis einher.
Denn Renovierungsarbeiten und immer wieder neue Einrichtungen für Haus oder Garten kosten, über die komplette Lebenszeit betrachtet ein Vermögen.

Um solche Ausgaben möglichst gering zu halten, hilft es sich bewusst zu machen, dass sie zu den reinen Konsumausgaben gehören.

Was bedeutet Konsum? 

Konsum ist alles, wofür du Geld ausgibst, ohne dass es dir Cashflow zurück bringt.

Küchengeräte, Fliesen oder Möbel: Sie alle kosten Geld und bringen dir weder heute noch in Zukunft einen positiven Zahlungszufluss. 
Damit stellen sie reine Konsumausgaben dar und unterscheiden sich grundlegend von Investitionen!

Alle diese Dinge sind Ausgaben und keine Investitionen!
Weil sie nur Geld kosten und dir weder heute noch in Zukunft einen positiven Zahlungszufluss bringen. 

Damit stellen sie reine Konsumausgaben dar und unterscheiden sich grundlegend von Investitionen!

Eine Investition dagegen bringt dir entweder regelmäßig oder einmalig Geld zurück und zwar höher als die ursprüngliche Höhe der Investitionskosten. 

Bei einer Investition mit positiver Rendite bekommst du also kurz-, mittel- oder langfristig mehr als den investierten Betrag zurück.

Du hast den Unterschied zwischen Ausgaben und Investitionen verstanden und willst wissen, was du konkret tun kannst, um deine Ausgaben für Konsumgegenstände niedrig zu halten?

Um dein Wissen in deine alltäglichen Entscheidungen einfließen zu lassen, helfen zwei kleine Tricks:

  • Du nimmst keine Kredite für Einrichtungsgegenstände wie ein neues Sofa auf.

  • Du richtest dein Haus möglichst kostengünstig ein, indem du dir Einrichtungsgegenstände möglichst gebraucht, geschenkt oder im Tausch besorgst.

Du widerstehst den ständigen Sirenengesängen der fortwährenden Verschönerung aus Deko, Gartenmöbeln oder Lampen

Die eigenen Konsumausgaben bewusst zu steuern bedeutet aber nicht nur Verzicht. 
Das eigene Haus kostengünstig einzurichten, das geht auch, indem du dir gebrauchte Einrichtungsgegenstände kaufst oder nach Tausch- und Verschenkeangeboten im Internet schaust.

Alles sofort einzurichten kostet viel mehr Geld als geduldig auf solche Gelegenheiten zu warten.

Neben Flohmärkten und den Kleinanzeigen in regionalen Zeitungen findest du auch online einen wahren Angebotsschatz: Ebay Kleinanzeigen und Quoka sind zwei der großen Plattformen für solche Schnäppchen.

Ich selbst wohne mit meiner Familie schon seit 2 Jahren in unserem neuen Haus. Dabei hören wir an und an Vorbehalte wie:
„Das könnt ihr so nicht lassen! Das ist doch so noch gar nicht richtig fertig.“ 

Doch wir haben uns entschieden einige Sachen am Haus so unfertig zu lassen, bis wir etwas passendes Günstiges gefunden haben.

Hauptsache, wir können heute gemütlich wohnen. Einzelheiten und kleinere Verbesserungen haben Zeit.

Mach dir also keinen Druck beim Fertigstellen deines Hauses.
Richtig fertig wird deine Immobilie sowieso nie sein. 

Der Irrglaube, dass alles immer gleich perfekt sein muss, kann dich teuer zu stehen kommen. Wie das ganze Leben ist auch die Einrichtung im Zuhause ein Prozess.

Denn dein Haus um jeden Preis immer wieder sofort verbessern zu wollen, ist einer der größten Kostenfaktoren, der verhindert dass deine Immobilie zu einer rentablen Altersvorsorge wird.

3. Du hältst die Zinszahlungen für den Kredit deines Eigenheims so gering wie möglichEigenheim zahlen

Die meisten Häuslekäufer finanzieren ihr Eigenheim über einen Kredit bei einer Haus- oder Landesbank.

Und so kommt es, dass du bis zur Abzahlung deines Kredits über die komplette Laufzeit gerechnet, mehrere
hunderttausend Euro (!) Zinsen an die Bank bezahlst.
Umso länger der Kredit mit Zinsen läuft, desto höher werden die Zinszahlungen ausfallen. Die Zinszahlungen werden von den meisten Menschen extrem unterschätzt!
Die Zinszahlungen fallen umso höher aus, desto höher der Zinssatz ist.

Was kannst du tun, um die Zinszahlungen so gering wie möglich zu halten?

  • Du berechnest den Zinseszinsbetrag über die vollständige Laufzeit bzw. lässt ihn dir von deiner Bank berechnen und ausdrucken, damit du den Überblick hast 

  • Du hast den Zinseszinseffekt verstanden

  • Du bringst so viel Eigenkapital wie möglich ein, um den Kreditzinssatz zu verringern

  • Du nutzt die Sondertilgungsmöglichkeiten maximal aus

  • Du besorgst dir den günstigsten Zinssatz, den du bekommen kannst (z.B. bei der L-Bank in Baden-Württemberg: Zinssatz 0% – Stand 8/2019). Denn auch nur minimale Zinssatzunterschiede machen durch den Zinseszinseffekt und die meistens sehr lange Laufzeit einen großen Betrag aus.

4. Deine Zinszahlungen an die Bank plus Kaufnebenkosten sind niedriger als die gesparte Miete einer Vergleichsimmobilie

Wenn deine Zinszahlungen an die Bank plus Kaufnebenkosten (berechnet auf die komplette Finanzierungszeit deiner Immobilie)  und die gesparte Miete einer Vergleichsimmobilie gleich sind, dann könnte sich der Hauskauf lohnen:

Zinszahlungen kompletter Kredit + Kaufnebenkosten des Eigenheims =  Miete einer vergleichbaren Immobilie

Du brauchst für die Berechnung ein vergleichbares Haus zum Mieten in ähnlicher Lage und Größe wie dein Eigenheim. 

Beachte dafür die gesamte Kreditlaufzeit! Wenn du dein Haus 30 Jahre finanzierst, aber nur 20 Jahre mehr Platz mit deinen Kindern brauchst, dann beziehe die spätere, geringere Miete als Alleinlebende/r ebenso in die Berechnung mit ein.

5. Ein selbst bewohntes Haus ist eine Konsumausgabe und nur unter ganz bestimmten Voraussetzungen eine richtige Investition

Im Alter kostenlos im Eigenheim wohnen zu können ist eine Mär!
Wenn der Kredit abgezahlt ist, ist das Wohnen zwar mietfrei, aber die Kosten für die Renovierungen nach 15, 20 oder 30 Jahren werden unterschätzt.

Eine Investition bringt mir einen positiven Cashflow. Eine Konsumausgabe dagegen kostet Geld, bringt mir aber kein Geld zurück. 

Wenn das Haus nicht vermietet oder irgendwann mit Gewinn verkauft wird, ist es somit eine Konsumausgabe. 
Im Sprachgebrauch wird eine Immobilie zwar als „Investition“ bezeichnet.
Das stimmt aber nicht.

Wann lohnt es sich als Investition:

  • Dein Haus wird gewinnbringend vermietet (bei den wenigsten Familien der Fall)
  • Dein Haus wird irgendwann mit Gewinn wieder verkauft.

6. Du verwechselst den Inflationseffekt nicht mit der Wertsteigerung deines
Hauses

Wenn du den Wert deines Hauses beim Verkauf in Zukunft berechnen möchtest, dann beachte immer die Wertveränderung aufgrund der Inflation:
Denn nach 30 Jahren ist unser Geld aufgrund der Inflation nur noch ungefähr die Hälfte Wert:

Kaufpreis im Jahr 1990: 300.000€
Angenommene Inflation: 2,3 %
Verkaufspreis im Jahr 2020: 600.000€
Wenn das Haus einen Wertzuwachs haben soll, zählt nur alles über 600.000€ zum Wertzuwachs. Denn alles unter den 600.000€ ist nur der Entwicklung der Inflation geschuldet.

7. Ein Bausachverständiger sollte hinzugezogen werden

Falls die Bausubstanz schlecht ist, muss das in den Kaufpreis mit aufgenommen werden.
Die Bausubstanz deiner Immobilie sollte sehr gut sein.
Falls sie von einem Fachmann als schlecht bewertet wird, muss der Kaufpreis an die 
Bausubstanz angepasst werden.
Die Aufwendungen, die für den Sachverständigen bezahlt werden, sind eine gute Investition. Denn er kann die Bausubstanz richtig beurteilen. Als Laie gelingt uns das meistens nicht.

8. Der Kredit vom Haus wirkt wie ein Zwangssparvertrag

Häuslebauer sind im Alter vermögender als Menschen, die zur Miete wohnten.
Warum ist das so?

Weil sie so viel Mietausgaben gespart haben und das Geld statt dessen in die eigene Immobilie gesteckt haben?
Es liegt daran, dass der Kredit vom Haus wie ein Zwangssparvertrag wirkt.

Der Eigenheimbesitzer muss für seine Kreditzahlungen sparen. Die Raten sind oft sehr hoch. Das führt dazu dass, Vermögen in die Immobilie fließt und nicht so viel für anderen Konsum ausgegeben wird. 

Er führt zu einem höheren Sparbetrag als der durchschnittliche Sparbetrag von Mietern. 

„Immobilienbesitzer sind meistens im Alter vermögender, weil sie sich früher dem Sparzwang unterworfen haben und Konsumverzicht übten, aber nicht unbedingt weil die Immobilieninvestition so rentabel war“ (Gerd Kommer, Die Buy-and-Hold Bibel*)

Wenn dein Haus eine Altersvorsorge werden soll und nicht nur eine Konsumausgabe, dann versuche so schnell wie möglich den Kredit zurück zu zahlen.

9. Dein Haus wird rentabler, wenn du einen Teil davon abtrennen und
vermieten kannst

Wenn du im Alter weniger Platz benötigst und trotzdem im Haus wohnen bleiben möchtest, dann schau schon beim Kauf bzw. bei der Planung des Hauses, dass Teile davon abtrennbar sind.
Du musst allerdings trotzdem für die Instandhaltungen sorgen, was hohe Kosten verursachen
kann.

Für einen Neubau macht es Sinn einen Architekten zur Planung hinzuziehen, um möglichst von Anfang an kostengünstig abtrennbar zu planen.

Für Häuser, die saniert werden müssen, ist es sinnvoll so umzubauen, dass spätere Trennungen in kleinere Einheiten möglich sind.

So werden Teile vom Haus später abtrennbar und vermietbar und dein Haus somit zu einer Altersvorsorge.

10. Unnötig große Wohn- und Grundstücksflächen führen zu unnötig hohen
Kosten

Umso größer das Grundstück ist, desto größer ist der Kaufpreis.
Und auch die Größe der Wohnfläche vom Haus wirkt sich auf die Kosten aus:

Du musst mehr heizen, mehr putzen und hast viel höhere Nebenkosten.
Später verursachen größere Flächen mehr Renovierungs- und Sanierungskosten.

Sogar ein größerer Garten muss mehr gepflegt werden.

Du hast Haus und das Grundstück so klein wie für euch möglich ausgesucht? 
Dann bist du wieder einen Schritt weiter, dass dein Haus für dich eine Altersvorsorge darstellt.

 

Ich hoffe, dir hilft dieser Artikel wirklich weiter bei der Überlegung, ob dein Haus denn überhaupt eine richtige Altersvorsorge darstellt.

Ich habe dir alle wichtigen Punkte dieses Artikels als Liste zum Abhaken zusammen gefasst.
Lade sie dir HIER herunter:

2 Kommentare

  1. Christoph 30. August 2019 um 17:09 Uhr - Antworten

    Super zusammengefasst. Leider wollen das die wenigsten Eigenheimbesitzer(-finanzierer) wahrhaben. Ich vermute, da sie es als Kritik an Ihren Entscheidungen verstehen. Wir haben jahrelang billigst zu zweit in stadtnaher, autoloser Miete gewohnt, als Doppelverdiener mit am Ende sechsstelligem Einkommen (Ingenieur und Management im Banksektor). Da wird man fragend und teilweise mit Mitleid angeschaut, wenn man mit Öffis und Fahrrad ins Büro kommt, während die Kollegin in geleaster S Klasse vorfährt (das geleaste Jobradl steht im Keller, da der Arbeitsweg zu lang ist und die Region zu teuer zum Wohnen). Nun haben wir nach langer Suche ein Haus (Stadtkreis in B&W) günstig gekauft, komplett aus Eigenkapital. vergleichbare Nachbarshäuser haben sich aufgrund optischer Gründe für 200tEuro mehr verkaufen lassen. Handwerker sind kaum verfügbar, wir können aber fast alles selbst machen. Dauert ein bisschen länger, ist aber bei einem 25Jahre jungen Haus auch Meckern auf hohen Niveau. Andere meinen wir hätten natürlich geerbt,dabei habe ich alle meine Rechnungen seit Anfang des Studiums mit Nebeneinkünften selbst bezahlt. Wir haben viel Freizeit, mit dem Fahrrad sind nur es 15Minuten ins Büro. Wir nehmen die Elternzeit in Anspruch, auch die unbezahlte Zeit. Für unsere Ausgaben würde es reichen, wenn eine Person Teilzeit arbeiten würde. Wir halten die Augen auf für eine passendere Wohnung für die Zeit zu zweit in ~20 Jahren. Suchkriterien wie beschrieben im Artikel. Grüsse

    • Babett Gruen 8. Januar 2020 um 15:00 Uhr - Antworten

      Lieber Christoph, danke für dein Lob und den Einblick in eure Entscheidungen. Hört sich spannend an!
      Dass das Einkommen steigt und die Ausgaben dabei klein bleiben, das ist erfahrungsgemäß ja gar nicht so einfach. 🙂
      Viele Grüße zu euch!

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